Рынок жилой недвижимости Москвы демонстрирует устойчивую тенденцию к повышению и пользовательских запросов, и девелоперской планки того, как должен выглядеть и что из себя представлять ЖК определённого класса.
Особенно чётко это видно на трёх параметрах: увеличение площади квартир (или расширение линеек планировок — по размеру жильё может быть и небольшим, но по модификации — тем разнообразнее, чем выше класс проекта), развитие территории (ЖК без внутреннего двора уже не могут быть конкурентноспособными) и всесторонее улучшение сервисных решений, где немалую роль играет особая оптика в маркетинговом подходе к ЖК.
Классы постепенно размываются и всё больше новых проектов в Москве, особенно если смотреть именно на «старую» столицу, стремятся реализовать те или иные признаки бизнес- и премиум-решений, даже если они формально классифицируются как «комфорт»
Редакция PRO Mesto подробно рассмотрела ключевые механизмы изменения классов жилья, опираясь на данные и комментарии ведущих экспертов рынка, включая результаты исследований компании «Метриум» и мнения представителей девелоперских компаний.
Рост площади квартир и уникальные планировки
Наиболее заметным показателем повышения классности жилых проектов можно считать рост числа квартир большой площади.
По данным аналитиков «Метриум», за последние три года количество квартир и апартаментов площадью от 100 кв. м на первичном рынке «старой» Москвы увеличилось на 21,5%. Сегодня таких объектов 4414, что составляет 9,4% от общего предложения (для сравнения три года назад их было 3632, или 7,7%). Такая динамика свидетельствует о растущем спросе на просторное жильё, более комфортное и функциональное.
При этом в сегменте массовых новостроек предложение квартир от 100 кв. м снизилось на 10%, а в бизнес-классе снизилось ещё более резко, на 24,5% за последний год.
Эксперты констатируют, что просторные квартиры в бизнес-сегменте становятся дефицитом, при этом девелоперы активно повышают эргономичность пространства, используя гибкие планировочные решения — такие как гардеробные, мастер-спальни с санузлами, постирочные и т.д.
В премиум-классе количество просторных квартир от 100 кв. м за три года выросло на 35,7%, а в элитном сегменте более чем в 2,5 раза. Например, девелоперы предлагают двухуровневые квартиры, лоты с террасами, патио и даже дровяными каминами. В элитном сегменте заметна тенденция создания максимально индивидуальных и эксклюзивных форматов.
Как отмечает Давид Худоян, генеральный директор Optima Development, «в премиальном сегменте московского рынка постепенно растёт спрос на эксклюзивные элементы террасы, патио, двухуровневые квартиры с арт-пространствами». Такой подход позволяет предлагать клиентам не просто квадратные метры, а уникальный стиль жизни.
Влияние благоустройства и инфраструктуры на класс жилья
Благоустройство территории давно стало одним из ключевых факторов повышения классности жилых комплексов. Ландшафтный дизайн, «зелёные» стандарты, удобные уютные дворы с игровыми и спортивными зонами, парки, продуманные пешеходные маршруты — всё это влияет на восприятие комплекса, комфорт и безопасность жителей.
Сегодня девелоперы стремятся внедрять комплексные решения с учётом международных «зелёных» стандартов (например, LEED ND), что повышает энергоэффективность зданий и качество инженерных систем. Такие изменения обеспечивают долговременную ценность недвижимости, повышая её класс и привлекательность для столичной аудитории.
К примеру, создание полного цикла социальной инфраструктуры включая школы, детские сады, поликлиники и спортивные объекты является обязательным элементом в проектах высокого класса. Девелоперы делают ставку на разнообразие сервисов в пределах жилой территории: фитнес-зоны, коворкинги, кафе, магазины, зоны для отдыха и развлечений.
Инновационными являются и технологические решения: системы видеонаблюдения, автоматические паркинги с мойкой, умные дома с расширенным контролем за комфортом и безопасностью, сервис консьержа, карты доступа и мобильные приложения для жителей.
Маркетинговые стратегии и позиционирование
Класс жилья понятие условное и комплексное, базирующееся на совокупности характеристик: локации, архитектуры, квартирографии, качества материалов, высоты потолков, наполнении инфраструктурой и дополнительных сервисах. При этом «класс» часто служит не только объективным индикатором качества, но и мощным маркетинговым инструментом девелоперов.
Аналитики фиксируют, что девелоперы нередко создают свои собственные линейки классов для лучшего позиционирования на рынке, расширяя спектр от «стандартного» до «комфорта+», «бизнес+» и так далее. Каждый уровень подразумевает рост требований к архитектуре, планировкам, донесению ценности покупателям.
Локация остаётся ключевым фактором установки класса жилья. Как отмечает Александр Абрамов из ФД «Неометрия»: «Самым значимым при классификации остаётся расположение качество окружения, перспективы района, транспортная доступность».
Важна и квартирография, которая отражает целевую аудиторию и жизненные сценарии жильцов. Повышение класса жилья часто сопровождается улучшением планировочных решений, внедрением большего количества специализированных помещений (гардеробных, постирочных, мастер-спален), увеличением высоты потолков и улучшением отделочных материалов.
При этом налицо размывание границ классов — так, раньше премиальные комплексы предполагали камерность, сейчас же девелоперы раздвинули эти рамки: в Москве строится масса проектов с жилыми небоскрёбами, которые позиционируются именно как класс премиум. В основном, это произошло на фоне роста престижности высоток. Кроме того, сказывается и нехватка локаций для застройки.
В итоге и покупатели, и застройщики пришли к молчаливому консенсусу: лучше жить в небоскрёбе от именитого архитектурного бюро и иметь в окружении зелёный парк, всю инфраструктуру и не тратить слишком много времени на ежедневные перемещения, чем селиться в камерных ЖК, которые будут либо слишком далеко от центра, либо слишком дороги даже для владельцев значительных капиталов.
Люкс-проекты при этом тоже имеют место быть на рынке, но всё чаще они предполагают проекты реставрации и реновации — таким примером может служить проект «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» от Sminex.
Городская усадьба в Орлово-Давыдовском
Четыре исторических особняка с частным парком площадью два гектара всего в трёх километрах от Кремля стали настоящей жемчужиной на карте новинок Москвы. Реставрация, начатая в 2018 году, сохранила 80% оригинального кирпича и уникальные иконы из мозаики с золотой смальтой. Архитектурный ансамбль XIX века, построенный в стиле поздней эклектики, дополнен современными удобствами, включая паркинг и межособняковую галерею, а парк восстановлен по историческим чертежам с вековыми деревьями и живописными аллеями.
Городская усадьба в Орлово-Давыдовском
В день премьеры усадьбы организовали камерные экскурсии и культурную программу в стиле аристократической традиции с игрой в крокет и живой музыкой. В дискуссии о сохранении русского архитектурного наследия приняли участие ведущие эксперты и представители меценатского сообщества. Sminex подчеркнул уникальность проекта и фирменный подход Fine Development, направленный на бережное воссоздание и совершенство деталей.
Липовая аллея городской усадьбы в Орлово-Давыдовском
Резюме
Истинный класс жилья складывается из множества взаимосвязанных факторов: локации, архитектуры, функциональности пространства, уровня инфраструктуры и сервиса. Сейчас статус жилья также дополняют необычные смыслы — история, арт-объекты, архитектурыне решения.
При этом повышение уровня ЖК — всегда комплексный процесс, который требует внимательного анализа рынка и глубокого понимания потребностей покупателей.
Для девелоперов использование таких подходов позволяет укрепить позиции на конкурентном рынке, создать узнаваемый бренд и предложить покупателям продукты с высокой добавленной стоимостью.
Для покупателей это возможность выбрать жильё, отвечающее их жизненным сценариям и финансовым возможностям, с учётом современных стандартов комфорта, экологии и удобства.
Изображения Sminex и Optima Development
