Средняя цена квадратного метра достигла отметки 420 660 рублей, прибавив за год внушительные 23%. При этом число сделок по договорам долевого участия рухнуло на 65%. Эти цифры отражают переход рынка от ажиотажа 2024-2025 годов к стадии охлаждения под влиянием дорогой ипотеки и вымывания ликвидного предложения.
ЖК Первый Рязанский
Объем предложения и структура рынка
В феврале 2026 года в «старой» Москве в массовом сегменте (стандарт- и комфорт-класс) покупателям предлагалось на выбор 10,4 тысячи лотов в 76 проектах. Львиную долю здесь занимают квартиры — 9,5 тысячи объектов (месяц к месяцу прирост составил 14%, но год к году — падение на 45%).
Апартаментов осталось около 900, причем их количество сократилось и за месяц (-15%), и в годовом выражении (-60%). Застройщики не запустили ни одного нового проекта, ограничившись открытием одного корпуса и выводом дополнительных объемов в уже существующих жилых комплексах. Доля апартаментов в структуре предложения теперь минимальна, основной спрос сконцентрирован исключительно на квартирах.
ЖК Лучи
Динамика цен
Квартиры сегодня в среднем стоят 426 600 рублей за «квадрат», тогда как более доступные апартаменты оцениваются в 347 560 рублей. Однако доступность эта условна: и в том, и в другом сегменте цены за год прибавили 22–24%. Налицо дефицит: ликвидные лоты вымываются с рынка стремительно, и девелоперы корректируют прайс-листы вверх даже на не самые ходовые форматы.
Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК класса комфорт+ «Первый Рязанский»), объясняет ситуацию так: «Беспрецедентный рост цен в массовом сегменте за прошедший год обусловлен прежде всего возникшим дефицитом предложения. Объем экспозиции первичного жилья комфорт-класса в столице по итогам февраля 2026 года относительно февраля 2025 года сократился почти в два раза. Текущий спад спроса обусловлен в том числе тем, что в данном сегменте остается все меньше наиболее ликвидных квартир. Однако девелоперы корректируют цены вверх практически на все форматы недвижимости в московских массовых новостройках. Это связано с тем, что в условиях дефицита сокращается срок экспозиции большинства лотов, даже традиционно не особо востребованных».
По его мнению, в ближайшей перспективе рынок не вернется к пиковым объемам 2024 года, но показатель постепенно будет расти, а также повысится качество продукта. «Будет появляться все больше объектов класса комфорт+, обладающих улучшенными потребительскими характеристиками. В частности, в этом году откроются продажи в новых корпусах нашего жилого комплекса «Первый Рязанский». В результате рост цен немного замедлится, но все же массовый сегмент будет одним из наиболее привлекательных для инвестиций», — резюмирует Гутнов.
Самые доступные предложения сегодня сконцентрированы в сегменте малогабаритных апартаментов: так, в проекте Веллби (Wellbe) можно найти студию площадью 19,3 кв. м за 5 миллионов рублей, а в «Аквилон Сигнал» — лот площадью 20,5 кв. м за 7,3 миллиона рублей. Среди квартир минимальный порог входа начинается от 8,2 миллиона рублей (ЖК «Зеленый парк», студия 28,9 кв. м).
Одним из самых заметных трендов стало резкое сокращение ценового коридора между массовым жильем и бизнес-классом. По расчетам SIS Development, в январе средняя цена «квадрата» в массовом сегменте достигла 418 тысяч рублей, что составляет уже 77% от стоимости в бизнес-классе (542 тысячи рублей). Это минимальный разрыв за девять лет наблюдений. Еще год назад соотношение было 71%, а два года назад разрыв и вовсе казался гигантским — 62%. Рынок меняется на глазах: комфорт-класс качественно подтягивается к более дорогому соседу, подогревая общий уровень цен.
ЖК Бусиновский парк
ЖК Бусиновский парк
Спрос и сделки
За февраль зарегистрировано 991 договор долевого участия. Это падение на 38% к предыдущему месяцу и обвал на 65% к февралю прошлого года — абсолютный минимум за последние годы. Доля ипотечных сделок снизилась на 10 процентных пунктов, до 76%, а средняя рыночная ставка держится на заградительном уровне в 20,5%. Снижение за месяц на 0,5 п.п. вслед за коррекцией ключевой ставки ситуацию принципиально не меняет, однако можно осторожно предположить, что если Центробанк продолжить снижать базовую ставку, постепенно ситуация на рынке с кредитованием стабилизируется.
Лидерами по числу сделок в округах ожидаемо стали ВАО (21%, плюс 5 п.п. за месяц), а также САО и ЗАО (по 16%). В топе проектов по продажам — «Лучи» (99 ДДУ), «Метроном» (52 ДДУ) и «Молжаниново» (41 ДДУ).
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», комментирует: «В феврале 2026 года продолжилось закономерное охлаждение спроса. Объем сделок в массовом сегменте за месяц снизился на 38% (до 991 ДДУ), а доля ипотеки сократилась на 10 п.п., составив 76%. Это напрямую указывает на то, что ажиотажный спрос в преддверии изменений семейной ипотеки исчерпал потенциал покупателей, ориентированных на прежние условия льготной программы. Традиционный сезонный фактор в первом квартале усилил эффект структурной коррекции. Серьезным ограничителем спроса стало и существенное сокращение предложения за год (на 47%)».
ЖК Лучи
Догнать бизнес-класс
Одним из наиболее заметных трендов начала 2026 года стало резкое сокращение ценового коридора между новостройками стандарт- и комфорт-класса и проектами бизнес-уровня. По расчетам SIS Development, в январе средняя цена кв. м в массовом сегменте достигла 418 тыс. рублей, что соответствует 77% от стоимости в бизнес-классе (542 тыс. рублей). Это минимальный разрыв за девять лет наблюдений.
Год назад соотношение было менее драматичным: 329 тыс. рублей в массе против 464 тыс. рублей в бизнесе — 71%. Колебания нарастали волнами: ноябрь 2023-го (328 тыс. руб. — 75% от 439 тыс. руб.), ноябрь 2022-го (264 тыс. руб. — 62% от 423 тыс. руб., пик разрыва), итог 2019-го (73%), итог 2017-го (65%).
Ярослав Гутнов из SIS Development («Первый Рязанский») отметил, что качество комфорт-класса растет, толкая цены вверх. Вымывание дешевых лотов ускоряет процесс — даже неликвид продается быстрее. Для покупателей это вызов: доступность снижается, но инвестиции выгодны.
Факторы сближения: дефицит массового предложения (–47% за год), ребрендинг в бизнес без улучшений, инфляция стройматериалов (+30% за год).
Апартаменты исчезают?
Параллельно общему сжатию рынка апартаменты демонстрируют значительное сокращение экспозиции, достигнув минимума с 2017 года. По данным «Метриум» и ГК «Основа», в феврале 2026 года застройщики предлагают в «старой» Москве всего 4 тысячи апартаментов во всех сегментах — это на 38% меньше, чем в декабре 2024-го. Пик 2018 года с его 11 тысячами лотов кажется далеким воспоминанием. Рост числа сделок по апартаментам в 2025-м после разрешения временной регистрации не остановил тренд — предложение тает, особенно в массовом сегменте, где спад за год превысил 55%.
Доля апартаментов в общей структуре предложения массового сегмента теперь составляет всего 11%, что подчеркивает их маргинальное положение. Причины понятны: старые пулы проектов исчерпаны, застройщики фокусируются на квартирах, где схема ДДУ прозрачнее, а риски ниже.
Для инвесторов, рассматривающих сдачу в аренду, этот формат еще может быть интересен, но семейный покупатель с ориентиром на постоянное проживание и прописку уверенно уходит в сегмент классических квартир. Рынок консолидируется: качество проектов растет, но выбор меньше.
Год 2025-й стал переломным
Прошедший год окончательно закрепил новый расклад сил. Несмотря на высокую ключевую ставку, спрос на доступное жилье устоял, но сконцентрировался в очень узком коридоре проверенных проектов.
Топ-15 жилых комплексов стянули на себя более половины всех заключенных договоров долевого участия — ровно 50,7% рынка, что на 3,4 процентных пункта больше, чем годом ранее. Всего дольщики приобрели 28,5 тысячи лотов на 460 миллиардов рублей (плюс 5% к выручке 2024-го), хотя общее количество сделок немного просело. Список лидеров обновился сразу на восемь позиций.
Безусловным флагманом второй год подряд остается ЖК «Лучи» от Группы ЛСР в Солнцево. За 2025 год здесь заключили 2 076 сделок — это более 7% от всего рынка массового жилья Москвы, или в среднем 173 договора в месяц. Декабрь и вовсе выдался рекордным: на волне ажиотажа перед ужесточением условий по семейной ипотеке и благодаря выводу новых корпусов было зарегистрировано 702 ДДУ. Средняя цена квадратного метра в «Лучах» в тот момент составляла 412,1 тысячи рублей. Проект держится в топе не на пустом месте: локация в пяти минутах от метро, шесть парков вокруг, наличие школ и садов прямо на территории комплекса, продуманные дворы без машин и вменяемый стартовый бюджет — студии и «трешки» продаются от 6,8 миллиона рублей.
Если говорить о других лидерах продаж, то за «Лучами» выстроилась очередь из сильных проектов, большинство из которых — наследие ПИК. В «Бусиновском парке» за год реализовали 1 135 лотов (в среднем по 95 сделок в месяц, а пиковым стал февраль с 209 ДДУ) при цене «квадрата» в 432,3 тысячи рублей. Проект берет сочетанием зеленых зон, близостью к МЦД и локацией на севере столицы.
Практически вплотную к нему примыкает «Метроном» от «Брусники» с показателем 1 096 сделок и более доступным ценником в 358,8 тысячи рублей за метр. Чуть позади — проект «Движение. Говорово» от ГК ФСК, где было продано 1 089 апартаментов по финальной цене 203,9 тысячи рублей за «квадрат».
Как отмечает Ольга Тумайкина из ФСК, высокая ставка научила покупателя рациональности: здесь соотношение цены и качества в локации с парками и школами уверенно бьет абстрактный престиж. Замыкает пятерку еще один проект ПИК — «Москворечье» с 1 019 ДДУ и средней ценой метра 452,4 тысячи рублей.
Расклад сил очевиден: из 15 проектов-лидеров девять принадлежат ПИК, у «Брусники» — два объекта, а ФСК, ЛСР, «Самолет» и «Гранель» представлены единичными проектами. Средняя цена предложения в этом пуле лучших жилых комплексов составила 410,3 тысячи рублей за метр.
Руслан Сырцов из «Метриум» резюмирует итоги года так: «2025-й — поворотный момент: ставка не сломала спрос на доступное жилье, но старты новых проектов сократились вдвое, а предложение упало более чем в два раза. В 2026-м ждем роста, но до пиковых значений будет далеко».
Перспективы 2026 года
Рынок стабилизируется: предложение растет ежемесячно (+11%), но дефицит сохраняется. Цены продолжат рост (10–15% за год), фокус девелоперов в массовом жилье при этом сместится на комфорт+.
Массовый сегмент сейчас работает как барометр: дефицит толкает цены вверх, но охлаждение спроса дает небольшие окна для выгодных сделок, особенно в моменты коррекции ипотечных условий. Застройщики, в свою очередь, фокусируются на ликвидных форматах с готовой инфраструктурой, уходя от экспериментов в пользу надежности.
