Этот вопрос задают себе почти все, кто впервые выходит на рынок жилья. Однозначного победителя здесь нет: у каждого варианта есть весомые аргументы, и правильный выбор зависит от бюджета, жизненной ситуации и готовности ждать.
Цена и ипотека
На первичном рынке застройщики предлагают субсидированные программы совместно с банками. В отдельные периоды ставка по такой ипотеке была на 3–5 процентных пунктов ниже рыночной. Вторичный рынок таких бонусов не дает: покупатель оформляет кредит по стандартным условиям банка — без специальных скидок от продавца.
Что выгоднее — вторичка или новостройка с точки зрения стоимости квадратного метра? На старте продаж новый дом в среднем на 15–20% дешевле аналога на вторичном рынке. К моменту сдачи дома цена вырастает и нередко догоняет вторичный рынок, а иногда превышает его. Если покупатель входит на котловане и ждет два года — прирост стоимости составляет в среднем 25–35%.
Состояние жилья
В новостройке нет изношенных труб, прогнивших перекрытий и посторонних долгов за коммунальные услуги. Чистовая или предчистовая отделка уже включена в стоимость у большинства застройщиков Москвы — это экономит время и часть расходов на ремонт. На вторичном рынке квартира приходит с историей: возможны трещины за обоями, счетчики с нулевым ресурсом, промерзающие углы или неработающая вентиляция.
Зато вторичное жилье вы осматриваете вживую до подписания договора. Видно реальное состояние стен, пола, сантехники — и можно торговаться прямо на месте. Если что-то не устраивает, вы просто уходите.
Юридические риски
Вторичный рынок несет больше правовых рисков. Обременения, задолженности перед управляющей компанией, претензии наследников, несогласованная перепланировка — все это реальные проблемы, которые возникают уже после сделки. Купить квартиру — новостройка или вторичка — в обоих вариантах требует юридической проверки. Для новостройки проверяют договор долевого участия и проектную декларацию, для вторичного жилья — историю переходов права собственности и выписку из ЕГРН.
Новостройка в этом плане чище: покупатель первый владелец, предыдущих хозяев нет. Главный документ — ДДУ, где прописаны характеристики квартиры, сроки сдачи и штрафные санкции за их нарушение.
Инфраструктура и транспорт
Вторичное жилье расположено в сложившихся районах: рядом школы, поликлиники, магазины и несколько маршрутов общественного транспорта. Все это уже работает в день переезда. Новый дом часто строят на отдаленных участках города или за его пределами. Первые 2–3 года жители нового квартала мирятся со стройкой рядом, нехваткой транспорта и отсутствием нормальных магазинов в пешей доступности.
В Москве ситуация улучшается: застройщики обязаны строить социальные объекты в составе крупных жилых комплексов. Школы, детские сады и поликлиники сдают позже жилых корпусов — обычно на 1–3 года, но они закладываются в проект изначально.
Когда выбирают новостройку
Есть четкие условия, при которых новостройки или вторичка — что лучше — вопрос решается в пользу нового жилья:
-
цена на котловане ниже рыночной на 15–25%;
-
застройщик предлагает субсидированную ипотеку со ставкой до 5%;
-
покупатель готов ждать от 1 до 3 лет до сдачи объекта;
-
нужна чистая юридическая история без предыдущих владельцев;
-
приоритет — новые инженерные системы и современная планировка.
Главный минус — время. Пока дом строится, многие параллельно платят за аренду и ипотеку. Это серьезная нагрузка: ежемесячные расходы в такой период вырастают на 40–60% по сравнению с обычными выплатами по кредиту.
Когда выбирают вторичный рынок
Взять вторичку или новостройку — этот выбор часто делается в пользу вторички у тех, кому нужно переехать без ожидания. Сделка и фактический переезд занимают 1–2 месяца. На вторичном рынке Москвы выбор огромен: можно найти квартиру в конкретном районе, в знакомом доме, нужного метража и с определенным видом из окна.
Продавцы-физические лица торгуются охотнее, чем застройщики, — скидку в 3–7% получить вполне реально при правильном подходе к переговорам. Дом постройки 2000-х годов после капитального ремонта по состоянию коммуникаций мало уступает новому. Главное — не экономить на юридической проверке и заказать независимую оценку состояния квартиры до сделки.
Итоговое сравнение
Первичка выигрывает по цене входа и юридической чистоте. Вторичка — по скорости переезда, развитой инфраструктуре и возможности лично оценить жилье до сделки. Если бюджет ограничен и есть время ждать — первичный рынок выгоднее. Если нужно переехать быстро и в конкретный район — вторичный рынок дает больше вариантов.
При любом выборе — проверяйте документы, не экономьте на юридическом сопровождении и закладывайте в бюджет непредвиденные расходы: на ремонт в новостройке или на устранение скрытых дефектов во вторичном жилье.
