Уже больше 5 лет в России практикуется использование эскроу счета при покупке недвижимости. После внедрения данного финансового инструмента количество обманутых дольщиков сократилось до минимума. В нашем материале мы расскажем, что собой представляет новый механизм, как происходит покупка квартиры через эскроу счет и в целом, для чего он нужен.
Что такое эскроу счет при покупке квартиры в новостройке?
Эскроу-счет — это специальный банковский счет, предназначенный для безопасного хранения денежных средств при заключении сделок с недвижимостью. Особую актуальность данный инструмент получил при покупке квартиры в новостройке, поскольку он обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и застройщика.
По сути, это условный счет, открываемый в банке по договору между покупателем, застройщиком и банком. На этот счет покупатель переводит деньги за квартиру, но средства не передаются застройщику сразу. Банк контролирует выполнение условий сделки и переводит деньги застройщику только после выполнения всех условий договора (например, сдачи объекта в эксплуатацию).
Зачем нужен эскроу-счет при покупке квартиры в новостройке?
В первую очередь, чтобы защитить риски обоих участников сделки купли продажи квартиры в новостройке – и покупателя, и застройщика. Деньги хранятся на отдельном счете и не могут быть использованы застройщиком до выполнения обязательств. Это исключает риск того, что застройщик получит деньги, а объект не будет построен или сдастся в эксплуатацию с нарушениями.
Также эскроу счет при покупке новостройки является гарантией того, что застройщик выполнит взятые на себя обязательства. Средства переводятся строительной компании только после подтверждения, что объект соответствует требованиям законодательства и условиям договора (например, застройщик получает разрешения на ввод строения в эксплуатацию). Покупатель получает гарантию, что его деньги не будут потрачены на другие цели.
Более того, начиная с 2019 года, в России использование эскроу-счетов для долевого строительства стало обязательным. Это позволило обеспечить дополнительную защиту прав инвесторов. Использование такого финансового инструмента гарантирует прозрачность сделки – банк контролирует проведение сделки на всех этапах, что снижает риски мошенничества.
Этапы покупки квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета:
1. Выбор застройщика и оформление договора – вы выбираете новостройку и заключаете со строительной компанией договор долевого участия (ДДУ) или договор купли-продажи. Перед подписанием договора убедитесь, что застройщик работает с системой эскроу-счетов (это обязательно для новых проектов по закону).
2. Получение одобрения ипотеки – обратитесь в банк для получения предварительного одобрения ипотеки. Банк проверит вашу платежеспособность и условия кредита.
3. Открытие эскроу-счета – банк открывает специальный эскроу-счет для вашего проекта. В договоре указывается сумма, сроки и условия перевода денег.
4. Перевод первоначального взноса – вы переводите первоначальный взнос на эскроу-счет банка. Эти деньги хранятся там до выполнения всех условий сделки.
5. Получение кредита и перевод оставшейся суммы – после одобрения ипотеки банк переводит оставшуюся сумму на эскроу-счет. Весь процесс контролируется банком, который следит за выполнением условий.
6. Строительство и контроль выполнения условий – застройщик продолжает строительство, а банк контролирует выполнение всех этапов (сдачу объекта, получение разрешений, соответствие требованиям).
7. Передача прав собственности – после завершения строительства и получения всех разрешительных документов банк подтверждает выполнение условий. Средства с эскроу-счета переводятся застройщику и в это же время происходит регистрация права собственности на покупателя.
8. Передача ключей и оформление документов – после регистрации права собственности вы получаете ключи от квартиры. Сделка считается завершенной.
Эскроу счет при покупке недвижимости считается одним из наиболее безопасных финансовых инструментов, причем – для всех сторон-участниц сделки:
-
для покупателя – деньги не передаются застройщику до сдачи объекта и получения всех разрешительных документов;
-
для банка – средства используются только после подтверждения выполнения обязательств со стороны застройщика;
-
для застройщика – гарантированное получение средств после выполнения условий.
В случае задержек или проблем у застройщика, покупатель может вернуть зарезервированную сумму денег через банк без необходимости судебных разбирательств со строительной компанией. Поэтому покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета — это современный способ снизить риски при приобретении недвижимости в новостройке. Он обеспечивает прозрачность сделки, защиту ваших инвестиций и соблюдение всех юридических требований.
Как открыть эскроу-счет – пошаговая инструкция
1. Выбор банка, предоставляющего услугу эскроу-счета – не все банки предлагают услуги открытия эскроу-счетов. Обычно это крупные банки или специализированные финансовые организации. Перед выбором финучреждения и принятием окончательного решения обязательно уточните условия сотрудничества, комиссии и сроки.
2. Подготовка документов – чтобы открыть эскроу-счет, потребуется покупателю недвижимости предоставить следующий пакет документов:
-
паспорт гражданина РФ;
-
ИНН (при наличии);
-
документы, подтверждающие право собственности или договор с застройщиком (например, договор долевого участия);
-
документы по ипотеке (если есть).
3. Обращение в банк – посетите отделение банка или воспользуйтесь онлайн-сервисами (если банк предоставляет такую возможность). Заполните заявление на открытие эскроу-счета и предоставьте необходимые документы.
4. Подписание договора – в банке заключается договор на обслуживание эскроу-счета, в документе прописываются все условия (сумма, сроки, порядок перевода средств, обязательства и ответственность сторон).
5. Пополнение счета – на счет нужно перевести первоначальный взнос, часть стоимости квартиры или всю сумму по договору. Переводы осуществляются через банк или через электронные платежные системы.
6. Контроль выполнения требований – банк контролирует выполнение условий сделки (например, сдачу объекта в эксплуатацию). Средства хранятся на счете до выполнения всех условий.
Риски покупателя в случае, если банк, в котором открыт счет эскроу, обанкротится?
Процедура сотрудничества банков и заемщиков абсолютно безопасная и не несет для покупателя квартиры в новостройке никаких рисков. Это касается и ситуации, когда финансовая организация становится банкротом – деньги в любом случае возвращаются обратно покупателю. Это обусловлено тем, что средства, размещенные на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов.
Однако есть один нюанс, величина страховой суммы не может превышать 10 млн руб. Таким образом, если стоимость вашей квартиры свыше 10 млн руб. или вы покупаете сразу несколько объектов недвижимости в одном доме (в банке открыто два и более эскроу-счета) возврату подлежит только сумма в 10 млн. руб. Данное условие прописано в ФЗ №177, ст.13.2.
Минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета:
-
более длительный и сложный процесс, поскольку требуется время на открытие счета, оформление документов, контроль выполнения условий;
-
ограничения по выбору застройщиков, потому что не все застройщики работают с системой эскроу-счетов, особенно на ранних этапах реализации проекта;
-
возможные дополнительные расходы, связанные с обслуживанием эскроу-счета (иногда есть дополнительные сборы за услуги по контролю или оформлению документов);
-
необходимость соблюдать условия договора, ведь сделка осуществляется строго по условиям банка и договора (любые нарушения могут привести к блокировке средств);
-
ограничения при досрочной оплате – зачастую досрочные выплаты или изменение условий сделки требуют согласования с банком.
Покупка квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета — это безопасный способ снизить риски при покупке недвижимости, особенно в условиях высокой доли мошенничества или задержек со стороны застройщиков. Однако процедура требует внимательности, времени и соблюдения всех требований.
