Застройщик сдал дом. Вы получили ключи, въехали, сделали ремонт. А через год выяснилось, что угловая стена промерзает насквозь. Чья проблема?
По закону — застройщика. Гарантия на новостройку по закону закреплена в Федеральном законе № 214-ФЗ и возникает автоматически с момента передачи объекта. Ни отменить её, ни сократить застройщик не вправе — это его прямое обязательство.
Единственное, что нужно понимать: гарантия не одна. Закон делит её на части в зависимости от типа элементов дома, и у каждой части — свой срок.
Сколько длится гарантия и на что
Сколько гарантия на новостройку от застройщика составляет — вопрос, который стоит прояснить ещe до подписания акта приема-передачи. Сроки такие:
-
на конструктивные элементы дома — фундамент, несущие стены, перекрытия, кровлю — 5 лет;
-
на инженерное оборудование — лифты, трубы, системы отопления и вентиляции — 3 года;
-
на внутреннюю отделку и встроенное оборудование — срок прописывают в договоре, минимум 1 год;
-
на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав общего имущества дома, — не менее 3 лет.
Застройщик вправе установить более длительные сроки по договорённости, но сократить законный минимум — нет.
Отсчет начинается не с даты ввода дома в эксплуатацию, а с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Разница бывает ощутимой: дом сдали в октябре, акт вы подписали в марте — пять лет начинаются с марта. Это в вашу пользу.
Что попадает под гарантию, а что нет
Гарантия на новостройку от застройщика по закону покрывает дефекты строительного происхождения. Ключевой критерий — нарушение возникло по вине застройщика, а не по вине жильцов. Промерзание угловых стен, трещины в несущих конструкциях, протечки кровли, неработающая вентиляция, перебои в подаче тепла из-за ошибки монтажа — всё это гарантийные случаи.
Застройщик отказывает в гарантии обоснованно, если недостаток появился из-за неправильной эксплуатации. Затопление от соседа сверху, трещина после самовольного сноса перегородки, царапины на напольном покрытии — к строительному браку не относятся. Ещe одна зона исключений — естественный износ материалов. Потускневшая краска через четыре года или рассохшийся уплотнитель у окна — это нормальная жизнь вещей, а не недостаток строительства.
Если при приемке квартиры вы подписали акт без замечаний — гарантийная защита всё равно действует. Скрытые дефекты проявляются позже, закон это учитывает. Подпись под актом не означает отказ от своих прав.
Как предъявить претензию
Главный принцип — всё письменно. Звонок менеджеру или сообщение в мессенджере претензией не считается. Нужен документ с описанием дефекта, датой обнаружения и вашей подписью. Только тогда у застройщика возникает обязанность реагировать.
Порядок действий такой:
-
Зафиксируйте дефект: сделайте фотографии, запишите дату обнаружения.
-
Составьте письменную претензию с описанием проблемы и ссылкой на договор долевого участия.
-
Направьте заказным письмом с уведомлением или передайте в офис застройщика лично — только под роспись на вашем экземпляре.
-
Ждите ответа. Разумный срок рассмотрения — 10 рабочих дней. Застройщик обязан либо устранить дефект, либо письменно объяснить отказ.
-
Получили необоснованный отказ — обращайтесь в суд. Срок исковой давности составляет три года с момента обнаружения нарушения.
В Москве крупные застройщики, как правило, реагируют без суда: приезжает комиссия, составляют акт осмотра, согласовывают сроки устранения. С небольшими компаниями бывает иначе — там иногда проходят все ступени вплоть до искового заявления.
Ещe один сценарий, о котором мало говорят: застройщик обанкротился до истечения гарантийного срока. Его обязательства при этом не аннулируются. В зависимости от условий договора и года его заключения ответственность переходит к Фонду развития территорий или страховой компании. Дольщики в любом случае остаются защищёнными.
