Ипотека на первичном рынке устроена иначе, чем на вторичном. Банк проверяет не только вас — ещe и объект. Если застройщик не аккредитован в этом банке, кредит на его квартиру там не одобрят. Поэтому выбирать жильe и банк приходится вместе, а не по очереди.
Перед тем как идти в банк, посчитайте первоначальный взнос. Минимум по большинству программ — 20% от стоимости квартиры. При взносе 30–40% часть банков предложат ставку ниже стандартной — это простая арифметика, которую стоит учитывать при расчёте бюджета.
Какие программы кредитования доступны
Покупка новостройки в ипотеку: условия зависят от программы, которую вы выбираете. Льготные варианты ограничены по категории заёмщиков и сумме кредита, поэтому перед подачей заявки сверяйтесь с актуальными данными на сайтах банков — параметры периодически меняются. Вот что сейчас действует:
-
семейная ипотека — для семей с детьми, ставка 6% годовых, лимит для Москвы 12 млн рублей;
-
IT-ипотека — для сотрудников аккредитованных IT-компаний, ставка от 5%;
-
стандартная ипотека — без ограничений по категории заёмщиков, ставки от 18% и выше;
-
совместные программы банков и застройщиков — девелопер субсидирует часть ставки из своей маржи, условия зависят от конкретного проекта.
Субсидированные программы от застройщиков — отдельная история. В Москве они распространены среди крупных девелоперов: конкуренция высокая, и снижение ставки стало инструментом привлечения покупателей. Иногда разница с рыночной ставкой получается ощутимой — проверяйте каждый конкретный объект.
Про льготные программы важно помнить: условия, актуальные полгода назад, сейчас могут отличаться. Лимиты пересматривают, списки банков-участников меняются.
Как выбрать банк
Сравнивайте хотя бы четыре-пять предложений. Разница в 0,5% годовых на двадцатилетнем сроке превращается в 300–500 тысяч рублей переплаты. Это не теория — просто умножьте.
Смотрите не только на ставку, но и на полную стоимость кредита. В неё включают страховку и дополнительные комиссии. Иногда красивая ставка на деле оказывается дороже обычной — разница видна именно в этой строке.
Ещe один способ сэкономить — квартиры на ранних стадиях строительства. Тело кредита меньше, переплата по процентам тоже. Риск выше, но его можно оценить заранее: смотрите, сколько проектов застройщик уже сдал и укладывался ли в сроки.
Пошаговая инструкция: как оформить ипотечный кредит
Покупка жилья в новостройке в ипотеку — процесс линейный, если знать порядок шагов. Рассмотрим его подробно, потому что на каждом этапе есть детали, которые легко упустить:
-
Получите предодобрение в банке. Понадобятся паспорт, справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка, трудовая книжка или договор. Предодобрение обычно действует 60–90 дней — за это время нужно выбрать объект.
-
Выберите квартиру среди аккредитованных у банка объектов. Список застройщиков и жилых комплексов — на сайте банка. Если понравившийся объект туда не входит, либо меняйте банк, либо квартиру.
-
Подпишите договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Банк параллельно проверяет документы на объект и выдаёт окончательное решение.
-
Подпишите кредитный договор и внесите первоначальный взнос. Деньги банк перечисляет застройщику напрямую через эскроу-счёт — это защита дольщика на случай проблем со стройкой.
-
Зарегистрируйте ДДУ в Росреестре. Без этого сделка юридически не завершена.
Как купить квартиру в ипотеку новостройку — на словах звучит сложно из-за количества шагов, на деле схема линейная. Главное — не торопиться при выборе объекта и банка: там цена ошибки самая высокая. Всё остальное — техническое оформление.
Как выгодно купить новостройку в ипотеку — сравнивайте программы, смотрите на субсидированные ставки от застройщиков, выбирайте объекты на ранних стадиях у надёжных девелоперов. Три этих параметра вместе дают реальную разницу в итоговой сумме выплат.
