Купля-продажа квартиры — юридический процесс, который предполагает передачу права собственности на жилой объект от продавца к покупателю. В рамках данного соглашения покупатель уплачивает продавцу оговоренную сумму денег. Одним из важных этапов этого процесса выступает оформление договора купли продажи квартиры. В статье разберем порядок проведения сделки по купле продаже квартиры, а также поговорим о том, как грамотно составить документ и нужно ли его заверять у нотариуса.
Порядок продажи квартиры через договор купли продажи
Общий алгоритм действий включает следующие этапы:
-
Подготовка документов – правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, договоры, выписка из ЕГРН), а также паспорта продавца и покупателя, технический паспорт.
-
Оценка стоимости квартиры – надежнее заказать у оценочной компании.
-
Обсуждение условий сделки и договоренность сторон – встреча сторон для согласования цены, условий оплаты (наличные, безналичный расчет, ипотека), даты передачи квартиры новому собственнику.
-
Проведение проверки юридической чистоты квартиры – проверка недвижимости на предмет наличия/отсутствия обременений, арестов, долгов по коммунальным платежам, а также правового статуса через ЕГРН.
-
Оформление и подписание договора купли-продажи – в документе прописываются все условия сделки (стороны, объект, цена, порядок расчетов, сроки передачи). Договор подписывают в присутствии нотариуса или самостоятельно.
-
Регистрация перехода права собственности в Росреестре – после подписания договора продавец подает заявление в Росреестр через МФЦ или онлайн через портал Госуслуг. В течение нескольких дней/недель регистрируется право собственности покупателя.
-
Передача денег и ключей – после регистрации покупатель получает право собственности и ключи от квартиры, а продавец – оговоренную сумму денег.
Мы настоятельно рекомендуем оформлять сделку через нотариуса, что обеспечит обе стороны дополнительной защитой. Если квартира покупается в ипотеку, необходим плотно взаимодействовать с банком по процедуре оформления кредита.
Что нужно прописать в тексте договора купли-продажи квартиры?
При составлении договора купли-продажи квартиры важно включить все существенные условия, чтобы сделка была юридически правильной и защищала интересы обеих сторон. Далее мы привели общий перечень обязательных и рекомендуемых пунктов, которые целесообразно прописать в тексте договора:
-
Наименование документа — «Договор купли-продажи квартиры».
-
Дата и место заключения договора — указать адрес, число, месяц, год.
-
Стороны договора — полные Ф.И.О. продавца и покупателя, паспортные данные, адрес регистрации, контактные телефоны, ИНН (если есть).
-
Предмет договора — точное описание квартиры: адрес, площадь, этаж, кадастровый номер, номер свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН.
-
Правовой статус объекта — указать, что квартира находится в собственности продавца на основании конкретных правоустанавливающих документов.
-
Стоимость недвижимости — указать в цифрах и прописью сумму сделки и условия оплаты (полная оплата при подписании или поэтапно).
-
Порядок расчетов — способ оплаты (наличные, безналичные), реквизиты для перевода денег.
-
Передача имущества — прописать условия передачи квартиры новому собственнику (дата передачи ключей, состояние квартиры при передаче).
-
Обязанности сторон — продавец обязуется передать все необходимые документы на жилье, с мебелью или без нее (по договоренности). Покупатель обязуется своевременно внести оплату и принять квартиру в согласованное время.
-
Гарантии и заверения сторон — продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру и подтверждает свою правоспособность совершить сделку купли продажи, тогда как покупатель подтверждает свою платежеспособность.
-
Ответственность сторон — прописываются условия при нарушении пунктов договора.
-
Реквизиты сторон — полные реквизиты продавца и покупателя (адреса, ИНН/ОГРН при необходимости).
-
Подписи сторон и дата подписания.
-
Приложения к договору (при необходимости) — акт передачи-приема квартиры, копии документов на недвижимость, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
Дополнительно в договоре желательно указать кадастровый номер объекта, а также прописать условие о возврате задатка или аванса. В случае ипотеки или иных условий стоит дополнительно оговорить порядок расчетов и регистрации.
Прежде чем подписывать договор купи продажи, следует внимательно осмотреть квартиру на предмет наличия/отсутствия желаемого ремонта, мебели и бытовой техники. Также стоит проверить состояние основных инженерных сетей и только убедившись, что состояние недвижимости соответствует ожиданиям покупателя – подписывать соглашение.
Нужно ли заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса?
В России договор купли-продажи квартиры не является обязательным для нотариального заверения. Согласно действующему законодательству, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре, а не нотариальному удостоверению. Однако есть некоторые ситуации, в которых стоит заверить документ у нотариуса:
-
если стороны хотят повысить юридическую гарантию сделки;
-
если есть риск мошенничества или спора;
-
при продаже квартиры несовершеннолетних или в случае, когда требуется согласие органов опеки;
-
для подтверждения подлинности подписей сторон (если есть сомнения).
Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «Об ипотеке» указывают, что для регистрации перехода права собственности достаточно заключить договор в письменной форме и подать его на государственную регистрацию. Нотариальное удостоверение не является обязательным и не влияет на юридическую силу сделки.
Подать в Росреестр на государственную регистрацию прав нового владельца на квартиру можно несколькими способами:
● предоставление документов лично в госорган;
● отправка документации по почте;
● передача документов через МФЦ.
Если договор купли продажи квартиры был нотариально удостоверен, подачу необходимых бумаг для государственной регистрации недвижимости нотариус возьмет на себя.
После официальной регистрации право собственности на квартиру переходит к новому владельцу. Регистрация права собственности занимает некоторое время, точный срок напрямую определяется способом подачи документов в Росреестр:
● личная подача документов в Росреестр – 7 рабочих дней;
● предоставление документации через МФЦ – 9 рабочих дней;
● отправка документов нотариусом в электронной форме – до 1 рабочего дня.
Поэтому перед тем, как оформить договор купли продажи квартиры, сторонам следует обговорить необходимость заверения документа у нотариуса. По согласованию обеих сторон договор купли-продажи квартиры можно оформить в простой письменной форме без нотариуса. Однако обращение к специалисту не только страхует от юридических рисков, но также помогает избежать мошеннических схем и экономит время.
