Как правильно оформить перепланировку квартиры после покупки

После покупки квартиры у многих владельцев возникает желание переделать пространство под свои нужды. Перенести стену, объединить кухню с гостиной, расширить санузел — такие изменения могут сделать жилье удобнее. Но любые работы, затрагивающие планировку, требуют оформления. Иначе собственник рискует столкнуться с отказом в регистрации, штрафами и запретом на сделки с недвижимостью. Чтобы этого избежать, важно знать, как правильно оформить перепланировку квартиры после покупки.

Что считается перепланировкой

Не все изменения требуют согласования. Обычная замена обоев, установка встроенной мебели или перенос розеток — это косметический ремонт. А вот демонтаж стен, устройство дополнительных проемов или изменение конфигурации помещений — это уже перепланировка.

К перепланировке относят:

• объединение или разделение комнат;

• перенос или демонтаж перегородок;

• изменение размеров санузла за счет других помещений;

• устройство или закладка дверных проемов;

• перенос кухни в другое помещение.

Любое изменение, которое отражается на плане квартиры, подлежит согласованию.

Почему нельзя делать перепланировку без оформления

Незаконные работы влекут за собой последствия. При продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой покупателю могут отказать в регистрации. Если такие изменения выявят коммунальные службы, собственнику выпишут штраф и обяжут вернуть всё в исходное состояние.

Кроме того, БТИ и Росреестр откажутся вносить изменения в техническую документацию без подтверждающих документов. Это затруднит оформление ипотеки, дарения или наследства.

С чего начинать оформление

Первый шаг — получение права собственности. После покупки необходимо зарегистрировать квартиру на нового владельца в Росреестре. Только после этого можно подавать документы на перепланировку.

Далее процедура включает несколько этапов:

• Подготовка проекта.

• Согласование в администрации района.

• Проведение работ.

• Приемка комиссии.

• Внесение изменений в технический паспорт.

Если перепланировка уже выполнена до покупки, порядок действий будет отличаться. Об этом — в отдельном разделе ниже.

Как оформить перепланировку до начала работ

Проще всего согласовать изменения до того, как начался ремонт. В этом случае алгоритм будет следующим:

• Обратитесь в проектную организацию, имеющую допуск СРО.

• Закажите проект перепланировки в соответствии с желаемыми изменениями.

• Получите техническое заключение о допустимости работ.

• Подайте комплект документов в администрацию района или МФЦ.

• Дождитесь разрешения.

• После одобрения приступайте к ремонту.

Проект может разрабатываться только на основании действующего технического паспорта квартиры. Если он устарел, сначала нужно заказать актуализацию данных в БТИ.

Какие документы понадобятся

Для согласования перепланировки потребуется следующий комплект:

• свидетельство или выписка из ЕГРН на квартиру;

• паспорт собственника;

• технический паспорт квартиры;

• проект перепланировки с техническим заключением;

• заявление установленной формы;

• при необходимости — нотариальная доверенность.

Если квартира находится в доме под управлением ТСЖ или управляющей компании, могут потребовать согласие от организации.

Сроки согласования

В среднем согласование занимает от 20 до 45 рабочих дней. Срок зависит от сложности проекта, полноты пакета документов и конкретных требований местных органов власти.

После одобрения выдается разрешение на проведение работ. Оно действует ограниченное время — обычно не более одного года. Если не уложиться в срок, процедуру придется начинать заново.

Что нужно после окончания ремонта

Когда перепланировка завершена, необходимо подтвердить, что все работы выполнены в соответствии с согласованным проектом.

Для этого нужно:

• Подать заявление о завершении работ.

• Пригласить комиссию на осмотр квартиры.

• Получить акт приемки перепланировки.

• Обратиться в БТИ для внесения изменений в технический паспорт.

• Зарегистрировать обновленные сведения в Росреестре.

• После этого квартира считается официально переустроенной.

Как оформить уже выполненную перепланировку

Бывают случаи, когда покупатель получает квартиру уже с измененной планировкой — предыдущий владелец перенес перегородку, расширил кухню или объединил санузел, но не оформил эти изменения. В такой ситуации ответственность за узаконивание ложится на нового собственника.

Если перепланировка не согласована, и это отражено в документах (например, есть несоответствия между техпаспортом и фактическим состоянием), действовать нужно по следующему алгоритму:

1. Заказать техническое обследование квартиры через БТИ.

2. Подготовить проект по фактическому состоянию и техническое заключение.

3. Подать документы на согласование в районную администрацию.

4. Получить разрешение на уже выполненную перепланировку.

5. Пригласить приемочную комиссию.

6. Внести изменения в технический паспорт.

7. Зарегистрировать обновленные данные в Росреестре.

Это занимает больше времени, чем оформление до начала ремонта, и требует особого подхода. Если будут выявлены нарушения строительных норм (например, перенесена кухня в жилую комнату в газифицированном доме), согласование может быть невозможным.

Что делать, если в согласовании отказали

Органы местного самоуправления могут отказать по нескольким причинам. Наиболее распространенные из них:

• работы затронули несущие конструкции без соответствующих расчетов;

• перенос мокрой зоны выполнен в нарушение действующих нормативов;

• проект не соответствует техническим возможностям дома;

• использовались материалы, не допущенные для конкретного типа здания.

В случае отказа необходимо получить письменное объяснение причин. Далее возможны два пути:

• Доработать проект и повторно подать документы.

• Вернуть квартиру в исходное состояние, зафиксированное в предыдущем техническом паспорте.

Если владелец отказывается устранять нарушения, администрация может обратиться в суд и обязать его восстановить прежнюю планировку.

Когда можно не оформлять перепланировку

Существуют изменения, которые не требуют согласования и могут быть выполнены без уведомления:

• установка или замена встроенной мебели и оборудования;

• перемещение сантехники в пределах той же зоны;

• объединение помещения с лоджией при условии сохранения остекления и утепления по нормам;

• демонтаж встроенных шкафов или некапитальных перегородок, не отраженных на плане.

Но даже в таких случаях стоит уточнить перечень разрешенных изменений в администрации или МФЦ. Иногда простое действие, например, перенос мойки на другую стену, может быть признано нарушением, если затрагиваются общедомовые инженерные системы.

Что указывается в проекте перепланировки

Проект перепланировки — это основной документ, без которого согласование невозможно. Его разрабатывает организация, имеющая допуск СРО.

Проект должен включать:

• планы до и после перепланировки;

• сведения о конструкции стен и перегородок;

• технические расчеты при затронутых несущих элементах;

• описание используемых материалов;

• обоснование безопасности работ и соблюдение СНиП и СанПиН.

Если в процессе согласования вносятся изменения, проект пересматривается, и согласование проводится повторно.

Ответственность за незаконную перепланировку

Если изменения выполнены без разрешения и зафиксированы при проверке, собственнику грозит административная ответственность.

Возможные последствия:

• штраф — до 2500 рублей для физического лица;

• предписание о восстановлении прежней планировки;

• отказ в регистрации прав на жилье;

• проблемы при продаже, оформлении ипотеки, разделе имущества.

Повторное игнорирование предписания может привести к судебному разбирательству и взысканию расходов на демонтаж незаконных конструкций.

Как подтвердить завершение работ

Завершив ремонт, нужно официально закрыть перепланировку. Это подтверждается актом приемочной комиссии.

Для этого:

• Подайте заявление о завершении перепланировки.

• Представьте проектную документацию и фотографии выполненных работ.

• Обеспечьте доступ комиссии в квартиру.

• Получите подписанный акт.

Далее с этим актом и новым техническим паспортом нужно обратиться в МФЦ или Росреестр для регистрации изменений. Только после этого квартира будет считаться переоформленной на законных основаниях.

Оформление перепланировки после покупки — обязательная процедура, если вы планируете изменить конфигурацию квартиры или уже приобрели жилье с переделками. Работы без согласования могут привести к штрафам, запретам на сделки и судебным искам.

Порядок действий зависит от того, планируете ли вы перепланировку или просто оформляете уже существующую. В обоих случаях важно соблюдать последовательность: проект → согласование → работы → приемка → регистрация.

Подходить к перепланировке нужно так же ответственно, как и к самой покупке квартиры. Только в этом случае пространство будет не только удобным, но и полностью законным.