После покупки квартиры у многих владельцев возникает желание переделать пространство под свои нужды. Перенести стену, объединить кухню с гостиной, расширить санузел — такие изменения могут сделать жилье удобнее. Но любые работы, затрагивающие планировку, требуют оформления. Иначе собственник рискует столкнуться с отказом в регистрации, штрафами и запретом на сделки с недвижимостью. Чтобы этого избежать, важно знать, как правильно оформить перепланировку квартиры после покупки.
Что считается перепланировкой
Не все изменения требуют согласования. Обычная замена обоев, установка встроенной мебели или перенос розеток — это косметический ремонт. А вот демонтаж стен, устройство дополнительных проемов или изменение конфигурации помещений — это уже перепланировка.
К перепланировке относят:
-
объединение или разделение комнат;
-
перенос или демонтаж перегородок;
-
изменение размеров санузла за счет других помещений;
-
устройство или закладка дверных проемов;
-
перенос кухни в другое помещение.
Любое изменение, которое отражается на плане квартиры, подлежит согласованию.
Почему нельзя делать перепланировку без оформления
Незаконные работы влекут за собой последствия. При продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой покупателю могут отказать в регистрации. Если такие изменения выявят коммунальные службы, собственнику выпишут штраф и обяжут вернуть всё в исходное состояние.
Кроме того, БТИ и Росреестр откажутся вносить изменения в техническую документацию без подтверждающих документов. Это затруднит оформление ипотеки, дарения или наследства.
С чего начинать оформление
Первый шаг — получение права собственности. После покупки необходимо зарегистрировать квартиру на нового владельца в Росреестре. Только после этого можно подавать документы на перепланировку.
Далее процедура включает несколько этапов:
-
Подготовка проекта.
-
Согласование в администрации района.
-
Проведение работ.
-
Приемка комиссии.
-
Внесение изменений в технический паспорт.
Если перепланировка уже выполнена до покупки, порядок действий будет отличаться. Об этом — в отдельном разделе ниже.
Как оформить перепланировку до начала работ
Проще всего согласовать изменения до того, как начался ремонт. В этом случае алгоритм будет следующим:
-
Обратитесь в проектную организацию, имеющую допуск СРО.
-
Закажите проект перепланировки в соответствии с желаемыми изменениями.
-
Получите техническое заключение о допустимости работ.
-
Подайте комплект документов в администрацию района или МФЦ.
-
Дождитесь разрешения.
-
После одобрения приступайте к ремонту.
Проект может разрабатываться только на основании действующего технического паспорта квартиры. Если он устарел, сначала нужно заказать актуализацию данных в БТИ.
Какие документы понадобятся
Для согласования перепланировки потребуется следующий комплект:
-
свидетельство или выписка из ЕГРН на квартиру;
-
паспорт собственника;
-
технический паспорт квартиры;
-
проект перепланировки с техническим заключением;
-
заявление установленной формы;
-
при необходимости — нотариальная доверенность.
Если квартира находится в доме под управлением ТСЖ или управляющей компании, могут потребовать согласие от организации.
Сроки согласования
В среднем согласование занимает от 20 до 45 рабочих дней. Срок зависит от сложности проекта, полноты пакета документов и конкретных требований местных органов власти.
После одобрения выдается разрешение на проведение работ. Оно действует ограниченное время — обычно не более одного года. Если не уложиться в срок, процедуру придется начинать заново.
Что нужно после окончания ремонта
Когда перепланировка завершена, необходимо подтвердить, что все работы выполнены в соответствии с согласованным проектом.
Для этого нужно:
-
Подать заявление о завершении работ.
-
Пригласить комиссию на осмотр квартиры.
-
Получить акт приемки перепланировки.
-
Обратиться в БТИ для внесения изменений в технический паспорт.
-
Зарегистрировать обновленные сведения в Росреестре.
-
После этого квартира считается официально переустроенной.
Как оформить уже выполненную перепланировку
Бывают случаи, когда покупатель получает квартиру уже с измененной планировкой — предыдущий владелец перенес перегородку, расширил кухню или объединил санузел, но не оформил эти изменения. В такой ситуации ответственность за узаконивание ложится на нового собственника.
Если перепланировка не согласована, и это отражено в документах (например, есть несоответствия между техпаспортом и фактическим состоянием), действовать нужно по следующему алгоритму:
-
Заказать техническое обследование квартиры через БТИ.
-
Подготовить проект по фактическому состоянию и техническое заключение.
-
Подать документы на согласование в районную администрацию.
-
Получить разрешение на уже выполненную перепланировку.
-
Пригласить приемочную комиссию.
-
Внести изменения в технический паспорт.
-
Зарегистрировать обновленные данные в Росреестре.
Это занимает больше времени, чем оформление до начала ремонта, и требует особого подхода. Если будут выявлены нарушения строительных норм (например, перенесена кухня в жилую комнату в газифицированном доме), согласование может быть невозможным.
Что делать, если в согласовании отказали
Органы местного самоуправления могут отказать по нескольким причинам. Наиболее распространенные из них:
-
работы затронули несущие конструкции без соответствующих расчетов;
-
перенос мокрой зоны выполнен в нарушение действующих нормативов;
-
проект не соответствует техническим возможностям дома;
-
использовались материалы, не допущенные для конкретного типа здания.
В случае отказа необходимо получить письменное объяснение причин. Далее возможны два пути:
-
Доработать проект и повторно подать документы.
-
Вернуть квартиру в исходное состояние, зафиксированное в предыдущем техническом паспорте.
Если владелец отказывается устранять нарушения, администрация может обратиться в суд и обязать его восстановить прежнюю планировку.
Когда можно не оформлять перепланировку
Существуют изменения, которые не требуют согласования и могут быть выполнены без уведомления:
-
установка или замена встроенной мебели и оборудования;
-
перемещение сантехники в пределах той же зоны;
-
объединение помещения с лоджией при условии сохранения остекления и утепления по нормам;
-
демонтаж встроенных шкафов или некапитальных перегородок, не отраженных на плане.
Но даже в таких случаях стоит уточнить перечень разрешенных изменений в администрации или МФЦ. Иногда простое действие, например, перенос мойки на другую стену, может быть признано нарушением, если затрагиваются общедомовые инженерные системы.
Что указывается в проекте перепланировки
Проект перепланировки — это основной документ, без которого согласование невозможно. Его разрабатывает организация, имеющая допуск СРО.
Проект должен включать:
-
планы до и после перепланировки;
-
сведения о конструкции стен и перегородок;
-
технические расчеты при затронутых несущих элементах;
-
описание используемых материалов;
-
обоснование безопасности работ и соблюдение СНиП и СанПиН.
Если в процессе согласования вносятся изменения, проект пересматривается, и согласование проводится повторно.
Ответственность за незаконную перепланировку
Если изменения выполнены без разрешения и зафиксированы при проверке, собственнику грозит административная ответственность.
Возможные последствия:
-
штраф — до 2500 рублей для физического лица;
-
предписание о восстановлении прежней планировки;
-
отказ в регистрации прав на жилье;
-
проблемы при продаже, оформлении ипотеки, разделе имущества.
Повторное игнорирование предписания может привести к судебному разбирательству и взысканию расходов на демонтаж незаконных конструкций.
Как подтвердить завершение работ
Завершив ремонт, нужно официально закрыть перепланировку. Это подтверждается актом приемочной комиссии.
Для этого:
-
Подайте заявление о завершении перепланировки.
-
Представьте проектную документацию и фотографии выполненных работ.
-
Обеспечьте доступ комиссии в квартиру.
-
Получите подписанный акт.
Далее с этим актом и новым техническим паспортом нужно обратиться в МФЦ или Росреестр для регистрации изменений. Только после этого квартира будет считаться переоформленной на законных основаниях.
Оформление перепланировки после покупки — обязательная процедура, если вы планируете изменить конфигурацию квартиры или уже приобрели жилье с переделками. Работы без согласования могут привести к штрафам, запретам на сделки и судебным искам.
Порядок действий зависит от того, планируете ли вы перепланировку или просто оформляете уже существующую. В обоих случаях важно соблюдать последовательность: проект → согласование → работы → приемка → регистрация.
Подходить к перепланировке нужно так же ответственно, как и к самой покупке квартиры. Только в этом случае пространство будет не только удобным, но и полностью законным.