Разница в цене между котлованом и готовым домом в Москве в среднем составляет 20–30%. На отдельных проектах этот разрыв достигал 40%. За этой цифрой скрываются конкретные риски и ограничения, о которых покупатели узнают уже после сделки.
Что дает покупка на старте
Квартира на начальном этапе строительства открывает максимальный выбор: на котловане доступны все планировки, все этажи, все секции. Хотите угловую квартиру на высоком этаже с определенной ориентацией окон — именно сейчас это возможно. Через год большинство ликвидных вариантов уже разобраны, и покупателю остаются менее интересные позиции.
Застройщик продает квартиры на этапе строительства по стартовым ценам, установленным в первые месяцы продаж. По мере возведения дома стоимость квадратного метра растет — в среднем на 10–15% за каждый год строительства. Инвесторы пользуются этим: покупают на котловане, продают ближе к сдаче, фиксируя прибыль.
Риски раннего входа
Главный риск — затягивание сроков. Даже у крупных застройщиков дома сдавались с опозданием на 6–18 месяцев. Покупатель квартиры в Москве на этапе строительства параллельно платит ипотеку и арендует жилье — это двойная финансовая нагрузка. За 18 месяцев аренды по 60 000 рублей в месяц набегает 1 080 000 рублей, которые полностью съедают экономию от покупки на старте.
Еще один минус — неопределенность финального результата. Планировки в проектах меняются, часть обещанной инфраструктуры остается только на рендерах. Квартиры в новостройках на этапе строительства могут оказаться меньше заявленных по итогу обмеров: отклонение от 1 до 5 квадратных метров — распространенная ситуация, и доплачивает за эти метры покупатель.
Как проверить застройщика перед сделкой
Перед покупкой квартиры на этапе строительства от застройщика проверьте несколько вещей. На портале ДОМ.РФ доступен единый реестр застройщиков: там видны все проекты компании, даты плановой и фактической сдачи каждого дома. Если у застройщика половина объектов сдана с опозданием — это прямой сигнал о рисках.
Проверьте финансовую устойчивость: открыты ли счета эскроу на ваш объект, есть ли аккредитация крупных банков. Банки проводят собственную проверку застройщика перед тем, как давать ипотеку на его объекты — аккредитация Сбера, ВТБ или Альфа-Банка говорит о надежности проекта.
Плюсы покупки готовой квартиры
Готовый дом дает возможность оценить реальное состояние жилого комплекса до подписания договора:
-
можно лично осмотреть квартиру, проверить качество отделки и фактическую высоту потолков;
-
видна реальная инфраструктура ЖК — парковки, дворы, детские площадки;
-
понятно, кто соседи и насколько хорошо работает звукоизоляция в доме;
-
право собственности оформляют значительно быстрее, чем при долевом участии.
Покупка в готовом доме избавляет от ожидания и сокращает правовые риски: объект уже введен в эксплуатацию и прошел государственную проверку. Банки охотнее одобряют ипотеку на готовые квартиры — залог понятнее и надежнее.
Как считать реальную выгоду
Финансовую выгоду от раннего входа лучше считать конкретно. Разница в цене 2 млн рублей при ожидании 2 года и аренде за 50 000 рублей в месяц — это 1,2 млн рублей только на аренде, плюс переплата по ипотеке за этот период. Итог: реальная экономия существенно меньше стартового разрыва в ценах.
Финансовая выгода от раннего входа ощутима, если ждать не дольше 18–24 месяцев и выбирать застройщика с подтвержденной историей сданных в срок объектов. Если срок строительства превышает два года — пересчитывайте экономику сделки с учетом расходов на аренду.
Когда покупать в строящемся доме точно не выгодно
Есть ситуации, когда входить на этапе строительства — заведомо невыгодно. Первая — когда застройщик не открыл счета эскроу и продает по старой схеме через ЖСК или предварительный договор. Вторая — когда дом строится за пределами МКАД без готового транспортного сообщения, а срок сдачи превышает 2,5 года. Третья — когда ипотечная ставка на строящийся объект выше, чем на готовое жилье в аналогичном районе.
Что спросить у застройщика перед сделкой
Перед тем как подписать ДДУ на квартиры в новостройках на этапе строительства, задайте менеджеру конкретные вопросы. Уточните, сколько домов застройщик уже сдал за последние 5 лет и были ли задержки. Спросите, аккредитован ли объект в крупных банках — Сбере, ВТБ, Газпромбанке. Узнайте, открыт ли эскроу-счет и в каком банке он находится.
Если менеджер уходит от ответа или говорит только о скидках и акциях — это повод насторожиться. Надежный застройщик без паузы называет банки-партнеры и дает ссылку на проектную декларацию на портале ДОМ.РФ. Проверить данные по любому объекту долевого строительства в России можно там бесплатно — в реестре хранятся фактические даты сдачи всех прошлых домов компании.
