Покупка жилья считается одной из наиболее весомых инвестиций в будущее своей семьи. Однако в условиях современности на рынке недвижимости довольно часто можно столкнуться с мошенниками. Такое знакомство неизбежно ведет к потере крупной суммы денег. Чтобы не попасть на удочку аферистов, важно знать, как проверить квартиру на обременения перед покупкой, какие документы должен предоставить продавец и другие тонкости заключения сделки по покупке недвижимости.
Алгоритм действий покупателя в отношении продавца перед приобретением жилья сводится к следующему – необходимо:
-
Запросить у продавца справку о количестве зарегистрированных и фактически прописанных лиц в квартире.
-
Проверить, имеются ли среди прописанных лиц несовершеннолетние.
-
Договориться с продавцом о сроках выписки всех зарегистрированных жильцов.
-
Попросить у продавца справку о количестве зарегистрированных и фактически прописанных лиц в квартире повторно – в ней не должно быть никаких записей.
Какие документы следует проверить перед покупкой квартиры?
В первую очередь необходимо убедиться, что вы имеете дело с собственником жилья, которое ему досталось легальным путем. Для этого нужно попросить ознакомиться с правоустанавливающими документами на недвижимость. Важно отметить, что до 2016 года в качестве подтверждения права собственности выступало свидетельство о государственной регистрации квартиры, на сегодняшний день – это выписка из Единого госреестра. Поэтому продавец может предоставить покупателю или выписку из ЕГРН или свидетельство – оба документа являются равноправными.
Выписка из ЕГРН содержит информацию о собственниках недвижимости, характеристиках жилья, основаниях его приобретения, а также о наличии/отсутствии обременений. Если вы не ознакомитесь с документом, впоследствии может возникнуть ситуация, что у квартиры появятся другие собственники. В результате сделка будет оспорена в суде – вы потеряете и квартиру, и деньги.
Также нелишним будет попросить продавца предоставить вам справку из наркологического и психоневрологического диспансеров. Документ позволит убедиться в дееспособности человека – лица, которые не отдают отчет своим действиям (стоят на учете в одном из указанных учреждений), не имеют право заключать какие-либо сделки.
Чтобы проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту, также целесообразно узнать об основаниях права собственности владельца на квартиру. То есть, продавец должен предоставить покупателю документ, который подтверждает основание его вступления в право собственности на конкретный объект недвижимости. В зависимости от основания в качестве подтверждающего документа может выступать:
-
договор купли-продажи — при покупке жилья;
-
договор передачи квартиры в собственность — если жилье приватизировано;
-
свидетельство о праве на наследство — если квартира досталась продавцу в наследство по закону или завещанию.
Если вместо перечисленных документов продавец показывает решение суда, дарственную, или договор мены и ренты – обязательно проконсультируйтесь с опытным юристом. Дело в том, что в подобных ситуациях довольно легко проворачивать мошеннические схемы, а впоследствии – оспорить сделку.
Будучи в браке, продавцу также необходимо предоставить покупателю письменное согласие второго супруга о том, что он не против сделки по продаже квартиры. Документ должен быть нотариально заверен, в нем должно быть четко прописано, что супруг, который не является собственником недвижимости, дает свое согласие на ее продажу. В документе также указывается адрес жилья, сумма и другие нюансы сделки. Если такого согласия нет, то второй супруг вправе оспорить сделку, поскольку недвижимость, приобретенная в браке, по закону считается общей (даже если в квартире прописан только один из супругов).
Количество зарегистрированных лиц в квартире – имеет значение! Помимо перечисленных документов и аспектов, которые позволяют проверить чистоту квартиры перед покупкой, также перед заключением сделки важно узнать число зарегистрированных лиц. Дело в том, что на момент продажи не все зарегистрированные могут присутствовать при заключении сделки. Люди могут находиться за границей или отбывать уголовное наказание. Однако по возвращении домой, узнав о продаже недвижимости, в которой они зарегистрированы, они вправе претендовать на жилплощадь. И в этом случае закон будет на их стороне.
Более того, в справке о зарегистрированных лицах также присутствует информация о прописке несовершеннолетних детей. Если таковые имеются, нужно поинтересоваться, будут ли они впоследствии зарегистрированы в другом месте. Если же вы покупаете приватизированную квартиру, учитывайте тот факт, что зарегистрированный ребенок автоматически является одним из собственников жилья, следовательно – становится участником сделки. Более того, для заключения сделки с такой квартирой покупателю потребуется получить разрешение в органах опеки и попечительства.
Проверка квартиры на обременения перед покупкой также включает отсутствие задолженности за услуги ЖКХ. Чтобы купить недвижимость без долгов, целесообразно попросить у продавца соответствующую справку, которую он может получить на сайте Госуслуг.
Среди перечня документов, которые позволяют проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, также является справка об остатке на пенсионном счете. Данная выписка необходима в том случае, когда квартира покупалась за деньги материнского капитала. Подобные сделки в юриспруденции считаются рискованными, поскольку несовершеннолетних детей могут не наделить долями в праве собственности на недвижимость. При покупке такого жилья покупателю грозят разбирательства с органами опеки, подросшими детьми бывших владельцев или сотрудниками прокуратуры.
Узнать, использовались ли деньги из материнского капитала на покупку интересующей вас квартиры, можно в Пенсионном фонде. Если в справке нет сведений об использовании маткапитала при покупке недвижимости – можно дальше ничего не проверять. Если же такие сведения имеются, то перед покупкой такой квартиры важно учесть:
-
наличие несовершеннолетних детей – нужно получить письменное разрешение от органов опеки;
-
присутствие несовершеннолетних детей – они должны участвовать в сделке;
-
доли в праве собственности на покупаемую квартиру должны быть равны или больше долей в продаваемой квартире.
Осмотр квартиры перед покупкой – обязательная процедура!
Перед продажей жилья владельцы нередко делают в нем косметический ремонт, чтобы отвлечь внимание покупателей от имеющихся недостатков. Нужно понимать, чем старше квартира, тем больше в ней недостатков можно найти. Поэтому перед сделкой обязательно нужно проверить:
-
электрику и сантехнику;
-
вентиляцию;
-
инженерные коммуникации;
-
окна и фурнитуру;
-
системы отопления, водоснабжения и канализации.
Не менее важным является проведение перепланировки – все изменения должны быть согласованы и внесены в технический паспорт. Учитывайте, что в рамках перепланировки запрещено сносить несущие стены, устанавливать радиаторы на лоджии, соединять балкон с жилыми помещениями. Поэтому перед покупкой квартиры обязательно стоит сравнить техпаспорт недвижимости с фактическим состоянием объекта.
